¿Cómo sabes si has contratado al mejor Realtor o Corredor de Bienes Raíces?

La entrevista en persona es sumamente importante. Esto permite que usted conozca personalmente a su Realtor o Corredor y pueda apreciar la presencia y conocimiento del mismo.

Cuando es un Realtor, el mismo se rige por un código de ética sumamente amplio y estricto. Debe de pedir referencias de la persona con el Board Local al que esta adscrito o al Puerto Rico Association of Realtors, los cuales le pueden informar si aún es miembro. De ser un corredor de bienes raíces el Departamento de Asuntos al Consumidor (DACO) le puede indicar si tiene querella sobre la persona y la Junta Examinadora de Empresas,Corredores y Vendedores de Bienes Raíces, adscrita al Departamento de Estado y esta le puede verificar si la persona está debidamente licenciada y que la misma esté vigente. Un vendedor de Bienes Raíces podrá trabajar solamente bajo la tutela de un Corredor o Empresa de Bienes Raíces y usted deberá de pedir referencias sobre la empresa o el corredor bajo la cual el vendedor trabaja.

Todo lo antes mencionado es sumamente importante ya que cada día mas se proliferan las transacciones con personas que no están debidamente licenciadas. Otra práctica que vemos es la del Corredor o Vendedor contratado por una Empresa de Bienes Raíces, trabajando por su cuenta sin informárselo a la Empresa. Esto es una practica proscrita y conlleva la suspensión de licencia y o multas administrativas.

Si usted sabe que la persona que usted contrató no esta trabajando su caso bajo la empresa o compañía de bienes raíces que originalmente se le había informado, usted se corre el riesgo de recibir un servicio inadecuado y sin la protección debida de la Compañía o Empresa de Bienes Raíces.

De ser esta persona no licenciada, DACO no podrá protegerlo y usted tendría que recurrir a los tribunales en caso de reclamo. Esto aplica en todo tipo de transacción, compra, venta, renta y comercial.

La venta y o compra de una propiedad es algo sumamente importante ya que es la inversión que mas le puede producir cuando le sea necesario. Es su techo, hogar y disfrute familiar. Un profesional en Bienes Raíces lo protegerá, lo aconsejará para que en el futuro no haya reclamaciones y usted se sienta satisfecho de la decisión tomada.

Siempre piense que lo que mal comienza mal termina. El Corredor de Bienes Raíces que no se rija por el más estricto código de ética, jamás podrá proteger sus intereses, intereses que a veces representan los ahorros de toda una vida.

Para mas información se pueden comunicar con:

Gisela Castro-PresidentaTIRI Real Estate-lic.020

Tiri.giselacastro@gmail.com

Alternativas para cumplir su sueño de adquirir un hogar

Muchas veces pensamos que nunca vamos a poder adquirir una propiedad. Que estamos destinados a vivir rentados siempre.

Esto no tiene que ser asi. En TIRI le analizamos su situación y le presentamos diferentes alternativas para que pueda cumplir su sueño de adquirir una propiedad.

Dependiendo de cada caso existen alternativas desde planes federales con el Plan 8 de alquiler que se adapta con fondos federales para comprar y pagar una mensualidad baja o ninguna por un periodo de tiempo, siempre y cuando su caso cualifique, hasta Reverse compraventa para los que tienen sobre 62 anos y cualifiquen para la compra sin tener que pagar pago mensual y un Reverse en su propiedad acutual para que se ahorre el pago mensual y pueda mantenerse en su casa con menos gastos.

No permita perder su propiedad actual o dejar de adquirir una propiedad, existen alternativas. Se pueden contactar conmigo y con mucho gusto lo ayudamos.

Aumento en las contribuciones sobre la propiedad mueble e inmueble

Recién ha salido la noticia de un posible aumento en las contribuciones sobre la propiedad mueble e inmueble.

El aumento sería de sobre de un 9% a un 10.5%. Durante estos tiempos el impacto sería enorme. Como todos sabemos recién, a mitad del año 2009, se nos impuso una segunda tributación de un 5.9% por encima de lo que pagamos al CRIM. Este segundo pago significa que estamos pagando contribuciones, practicamente el año entero.

Veámos algunas:

1. Julio 1ro de cada año, contribución sobre la propiedad.
2. Sept.1ro contribución adicional al Secretario de Hacienda
3. Sept. 15. contribución estimada ( contratistas independientes) y estimada del Seguro Social
4. Oct. 15. 2ndo pago de contribuciones sino lo pagaste totalmente en abril 15.
5. Enero 15. Contribución estimada y Seguro Social
6. Enero 30. Contribución sobre la propiedad.
7. Marzo 1ro contribución adicional al Secretario de Hacienda
8. Abril 15. Planilla de contribución sobre ingreso, pago, estimadas ( si aplica) y pago Seguro Social y estimadas, (si aplica)

El impacto va ha ser en todos los sectores, residencial, comercial, aumentos en rentas y aun más difícil vender propiedades.

Es el momento de hacer sentir la voz del pueblo y todos unidos expresar su sentir.

Reducción de honorarios al hacer enmiendas en la ley Notarial

Si nos remontamos a los meses del principio de este año podemos recordar que nuestro Gobernador se comprometió en reducir los honorarios de los abogados.

Durante el cuatrienio pasado nuestra legislatura enmendó la ley notarial para que fuera fija en un 1% del precio de venta sin reducción posible y de no cobrarse tenía que ser porque era una transacción no recurrente.

Siempre celebré que los notarios cobrasen mas dinero ya que siempre reconocí la labor que llevaban a cabo y las injusticias del pasado al casi regalar su trabajo el cual es de suma importancia su exactitud ya que es lo que nos otorga nuestro titulo de la propiedad en orden o cualquier documento necesario que solamente puede otorgar un notario; máxime que en el registro de propiedades siempre está la calificación y el despacho de los documentos 5, 10 o más años acumalado, creando una sin números de situaciones adversas en casos de errores (errar es de humanos ) lo cual hace a los notarios responsable de los documentos registrados de por vida.

Los notarios se responsabilizan, por decirlo así, de los documentos que estén antes de los de ellos que estén pendientes de calificación y despacho, ya que si tienen errores afectan los de ellos y antes de crear un nuevo documento para registrarse, exigen que el anterior se corrija y así se evita el rechazo de documentos y pérdida del tracto registral (nombre de los titulares de la propiedad) al estar incorrectos.

Las enmiendas aprobadas son las siguientes:

1. Se aumenta el valor del negocio jurídico de $10,000 hasta $5millones (antes era hasta $500,000).

2. Se podrá negociar los aranceles notariales entre las partes sea vendedor o comprador hasta los $5millones pero nunca será mayor del 1% o menor del .5% o $250.00 el que sea menor.

3. Se elimina el de fijar el 1% y se puede negociar siempre y cuando no sea menor al .5%

4. Si la escritura o documento jurídico excede los $5 millones se cobrará los aranceles como antes indicados y el exceso a ser negociable.

5. Los honorarios por cancelación de hipoteca serán negociados entre las partes pero nunca menor al .5% de la cantidad establecida como hipoteca original hasta los cinco millones y el exceso de esto será negociado entre las partes siempre y cuando no sea menor a $250.00 dólares.

6. Documentos públicos como escrituras de compraventa, hipoteca y cancelación en una misma transacción de Nueva Construcción y o Refinanciamiento, otorgado por el mismo notario se cobrara los honorarios acordados entre las partes pero la suma nunca será mayor del 1% del documento público de mayor cantidad por todos los documentos públicos otorgados en la transacción.

7. Referente a las compraventas o transacciones de Interés Social serán acordados entre las partes pero nunca será menor a .25% o $250.00 lo que sea menor (antes era .5%). Cuando dentro de estas transacciones haya dos o más documentos públicos otorgados sobre una misma vivienda de interés social, los honorarios nunca serán mayor al 1% del valor total de la vivienda. Se excluye de esto al financiamiento o refinanciamiento por préstamos otorgados de FHA, Veteranos o Reverse Mortgage.

8. Todo notario que otorgue un documento público sin cobrar el mismo, deberá hacer un informe mensual.

Todos estos cambios advienen a que el alza en el pago de los honorarios de los abogados ocurre en una época en la cual ya la economía estaba seriamente afectada, septiembre de 2008.

A lo que debemos estar al tanto es que no se vuelva a incurrir en la falta de pretender que los notarios regalen prácticamente su trabajo, Trabajo de suma importancia ya que protege el que todos tengamos un titulo inscribible en el registro de propiedad.

Toda escritura de compraventa será preparada por el notario que escoja el comprador y los notariales los pagara el vendedor, a menos que las partes acuerden entre si algo distinto.

Toda escritura de hipoteca y de cancelación de gravamen (deuda) será otorgado por el notario que escoja el Banco Hipotecario y los notariales de la nueva hipoteca será pagado por el comprador, cualquier cancelación de gravamen será por cuenta del vendedor, a menos que las partes acuerden el pago de los gastos notariales de otra manera.

Hubiese preferido ver unas enmiendas que no hubiese afectado tanto el cobro de los notariales en vivienda nueva y refinanciamiento, ya que tengo en alto valor la labor encomiable que llevan a cabo los notarios y personalmente creo que donde más asistencia hay que dar son en las de interés social, personas con ingresos sumamente limitados que necesitan de toda la ayuda que se le pueda brindar.

Es el momento de adquirir una propiedad, los precios se han reducidos, las tasa de interés está en su mejor momento y los gastos se han reducido. La compra de una propiedad es la mejor inversión que se debe hacer, por lo tanto, use un Realtor o Corredor de Bienes Raíces debidamente licenciado que lo aconsejara y protegerá sus mejores intereses. Para más información me pueden contactar electrónicamente Tiri.giselacastro@gmail.com o llamar al (787) 789-0000, (787) 249-2199

CONTRIBUCION ESPECIAL SOBRE PROPIEDADES RESIDENCIALES Y COMERCIALES

Esto es un resúmen de la parte de la Ley número 7 que establece una contribución adicional a la ya establecida por el CRIM para el pago de contribuciones sobre las propiedades, sean esta residenciales o comerciales.

Se ha publicado un sin número de informaciones al respecto, pero no fue hasta el ultimo día del mes de junio de 2009, el día en que cesaron sus labores los legisladores hasta el próximo mes de agosto, en la cual surgieron los cambios finales.

La contribución especial sobre propiedades residenciales o comerciales comenzara este próximo mes de septiembre del 2009 hasta el año 2012, de ser necesario. La intención es que se recaude la cantidad de $690, 000,000 millones. De recaudarse esta cantidad antes del año 2012, la contribución especial cesara de cobrarse. De usted adeudar cualquier suma de dinero relacionada a esta contribución especial facturada antes de haberse alcanzado la suma de los $690, 000,000 millones, la misma se mantendrá al cobro como una deuda a Hacienda sin derecho a amnistía y una vez pagada se depositara en el fondo general. Por lo tanto es importante que los pagos se hagan para poder alcanzar la cantidad requerida a la mayor rapidez posible. Todo aquel titular de propiedad que no pague hará que se alargue el tiempo de tributación adicional para alcanzar la cantidad requerida.

Toda propiedad tasada por el CRIM en o menos de $15,000. o la cifra nueva de cálculo que CRIM está usando de $150,000. (en realidad es lo mismo excepto que se rodo el punto decimal) y que se utilice como vivienda principal, quedara exonerada del pago de contribución adicional.

Los veteranos tienen una exoneración sobre los $15,000. por $5,000. adicionales, lo cual quedan exentos de pago de contribuciones sobre la propiedad si su valor tasado por el CRIM no excede los $20,000. Dólares. ( o el nuevo cálculo de $200,000. rodando el punto decimal). Además, si reciben una pensión por incapacidad de un 50% o más tendrán el derecho a una exención adicional sobre los primeros $50,000 dólares ( o $500,000 rodando punto decimal) del valor tasado por el CRIM de su propiedad por los años establecidos para la contribución especial que no excederá el año 2012.

Se exceptúan del pago de la contribución especial aquellas residencias utilizadas como hogar principal y que hayan sido tasadas por el CRIM sobre $15,000. ( o $150,000. rodando punto decimal) siempre y cuando los dueños generen ingresos en su unidad familiar menor a los $20,000 anuales por concepto de anualidades y pensiones como sus únicos ingresos y a toda aquella persona que haya quedado sin empleo.

En cuanto a vivienda de nueva construcción, quedara exenta del pago de la tributación adicional, hasta que sea tasada por el CRIM; pero no podrá pasar de doce meses, una vez adquirido el titulo de la propiedad sin comenzar la tributación adicional siempre y cuando sea tasada por el CRIM sobre los $15,000 dólares ($150,000 rodando punto decimal) para tributar el exceso del mismo al CRIM y a la contribución especial. Además, quedara exonerado los terrenos que no tengan una edificación construida.

La contribución especial aplicara a toda propiedad que este tasada por el CRIM sobre los $15,000 dólares ( o $150,000 rodando punto decimal ), toda aquella propiedad que no sea vivienda principal, propiedades comerciales, de inversión y “second home” ( propiedades para vacacionar ) .

La contribución especial se computara basada en un 0.591% del valor tasado de la propiedad según determinado por el CRIM. De no ser una vivienda principal o de no haberse obtenido la exoneración de los primeros $15,000 dólares tasados ($150,000 rodando punto decimal) la tributación adicional de 0.591% se calculara por el monto total valorizado por el CRIM.

El pago de esta contribución especial comenzara el 1 de septiembre de 2009 y se podrá obtener un descuento de un 10% de la cantidad a pagarse si se paga en o antes del 30 de noviembre de 2009. Esto se debe a que aun los cobros no han salido y se acerca la fecha de pago. Este 10% de descuento por 90 días será únicamente para el primer pago de allí en adelante se pagara los días primeros de marzo 2010 con un descuento de un 10% por los primeros 30 días, un 5% por los subsiguientes 30 y luego de los 60 días sin pagar se aplicaran intereses, recargos y penalidades sin derecho a amnistía. Durante los años 2009, 2010,2011 y 2012 se harán dos pagos al año de la contribución especial, todos los primeros de septiembre y el primero de marzo de cada año.

Los pagos se harán a nombre del Secretario de Hacienda y los mismos los podrá hacer el banco que tiene el préstamo hipotecario sobre el titulo de la propiedad. De no tener una hipoteca sobre la propiedad, el titular podrá enviar sus pagos directamente a Hacienda. Próximamente saldrán notificaciones del CRIM, Hacienda y del Banco que tenga la hipoteca sobre la propiedad, informando la cantidad a pagar. Además, recibirán una notificación del Banco hipotecario aquellas personas que deberán de tributar la contribución especial, informándoles sobre un aumento en su pago mensual.

Se podrá deducir de la planilla sobre Contribución de ingresos la contribución especial pagada siempre y cuando sea por su residencia principal y no para segundas propiedades o de inversión.

El pago de esta doble tributación acarreara un sin numero de situaciones. Comenzando con una de la que más impactara a las familias que apenas han podido mantenerse pagando su pago hipotecario y que ahora van a confrontar un incremento en su pago mensual para cumplir con esta doble tributación.

La Banca hipotecaria no puede recibir pagos incompletos, por lo tanto esto incrementara la cantidad de personas que podrían entrar en “fore-closure” de sus hogares al no poder completar sus pagos debido a la contribución especial. Además, todo individuo que tiene pagos especiales con el Banco hipotecario, debido a problemas económicos, enfrentara de nuevo la misma situación ya que su pago mensual incrementara. Dentro de poco, el departamento de “Loss Mitigation” de los Bancos en Puerto Rico, estarán repletos de personas pidiendo asistencia adicional debido a esta contribución especial.

El día que se cerró la sesión ordinaria de la legislatura se aprobó añadir las propiedades comerciales en esta contribución especial. Este tipo de propiedad ha venido sufriendo unos impactos aun mayores que las residencias en cuanto a la cantidad enorme de propiedades comerciales desocupadas y sin posibilidades de vender o rentar en buen tiempo. Además, en los últimos 2 o 3 años, la gran mayoría de las propiedades comerciales fueron retasadas, para efectos del CRIM y la contribución especial les impactara 10 veces más que a las residenciales. Esto traerá un incremento en el cobro de las rentas comerciales que a su vez aumentara la cantidad de propiedades comerciales desocupadas e impactara la capacidad de pago de los titulares en cuanto a sus préstamos comerciales.

Se pidió encarecidamente a la legislatura que se eximiera de la contribución adicional a todas aquellas propiedades en la que los titulares rentan a través del Plan 8, ya que la renta que se recibe es por cantidades limitadas, las propiedades deberán de estar en condiciones impecables aun cuando el que la renta la descuida o daña y es responsabilidad del titular arreglar todo lo dañado. Esto provocara que empiece a disminuir la cantidad de unidades disponibles para Plan 8 lo cual pudiese provocar una mayor cantidad de personas sin un techo que los cobija.

Estamos a la merced del gobierno, para que haga su trabajo de cobrador eficiente, retasen a tiempo record (en o antes de 12 meses) las unidades nuevas y cobren las contribuciones adeudadas a todas aquellas propiedades abandonadas que mantienen deudas astronómicas con el CRIM y el Departamento de Salud por sus intervenciones al declararse estorbos públicos. De esto lograrse eficazmente, antes de que ocurra una crisis mayor en nuestro país, se pudiese recaudar la cantidad establecida de $690,000 millones antes del 2012, dándole a nuestro país un respiro que tanto merece por los años difíciles que hemos estado pasando .

Les exhorto que busquen asesoramiento en caso de no poder pagar esta contribución adicional, no espere que su propiedad tenga tantos meses de atrasos que ya no se le puedan brindar diferentes alternativas. El hogar de una persona es lo más importante que puede obtener en su vida, es su cuenta banco, su inversion y su seguridad en los años por venir, PROTEJALA!!! Si necesita más información o asistencia siéntense en la libertad de comunicarse conmigo al 787-789-0000 o escribirme a mi dirección electrónica Tiri.giselacastro@gmail.com

The island housing market's precipitous fall

New home sales sank 43.7% during first quarter as uncertainty over government layoffs and the local economy kept potential buyers on the sidelines. Can the downward spiral be stopped?


No matter where you look—either by driving around the neighborhood, browsing local real estate websites, checking the newspapers or visiting new developments—residential and commercial properties hung with “for sale” signs are practically everywhere. The high number of unsold new units on the block, estimated at between 10,000 and 13,000, definitely makes it a buyer’s market.

Despite low mortgage rates, incentives from developers, banks and the government, and the vast pool of properties from which to choose at knockdown prices, there are simply very few takers.

In the Condado area, for example, where an average of 60 to 65 new apartment units were sold each year between 2000 and 2008, only five units were delivered so far this year through May from a total of nine new residential projects. In contrast, 136 units were delivered last year during the same period, said Rafael Bonnín, a partner at McCloskey, Mulet & Bonnín Appraisers. “So far this year, the local housing market is basically paralyzed in the different market segments,” said Bonnín. “The market for homes priced $500,000 and up is being absorbed even more slowly, one or two units a month.”

In the Caguas and Gurabo area, for example, in May, there were 249 units under construction valued at $500,000 and up, of which 159 were unsold and 11 optioned, according to Bonnín. In the San Juan and Guaynabo area (excluding Condado), there were a total of 3,500 units under construction (mostly condominiums) by the end of 2008, of which 1,400 were optioned and the rest unsold. That number, according to Bonnín, has likely not changed substantially since then.

Gisela Castro, president of Tiri Real Estate, one of the island’s leading real estate firms, noted that in the case of Condado, where there’s an unusually high number of unsold units in the higher price ranges ($500,000 and up), developers will have to continue to adjust prices downward in order to sell. “Developers had been giving away money which home buyers could use for down payments, closing costs, appliances or furnishings, but that got to the point where it was not enough to sell the property. As a consequence, what developers are doing right now is lowering their sale prices,” said Castro. “Projects with units that used to sell at $1 million are now being offered for $900,000.”Castro estimates new home prices have dropped on average 15% to 20% this year depending on location and price range.

At Gallery Plaza in Condado, for example, where condominium units were originally available at around $500,000, the developer first lowered the price to $399,000 and now is offering them at $389,000, Castro indicated. The downward trend is mirrored in areas such as Dorado and Guaynabo. “Apartments that used to sell for $575,000 are now going for $400,000 and in some cases lower,” Castro said. At Senderos de Montehiedra, in southern San Juan, new single-family homes that originally sold for $800,000 are now available for $600,000, she said.

HOME SALES TAKE DEEP SLIDE

According to the Construction and Sales Activity Report by local consulting firm Estudios Técnicos Inc. (ETI), the number of units sold between January and March of this year sank 43.7% in the first quarter when compared with the same period in 2008. Sales have declined steadily since reaching a peak of 2,948 new units in the second quarter of 2008. From there, the number dropped 12.9% in the third quarter of last year (2,567 units), another 21.2% in the fourth quarter of 2008 (2,023 units) and again 36.3% in the first quarter of this year, with only 1,289 new units sold. Since the peak in the second quarter of 2008, sales of new housing units have declined an astounding 56.2%.

The biggest drops in unit sales during the first three months of the year took place in mostly working- and middle-class Carolina with a decline of 84%. The San Juan-Guaynabo region registered a whopping 67.6% decline with only 90 new units sold compared with the 278 units moved in the fourth quarter of last year. Some 43% of all units sold in the San Juan-Guaynabo region during the first quarter were in the $150,000 to $199,000 price range, and 38% were priced $300,000 and over. By price range, 50% of the units sold islandwide during the first quarter of this year were in the range of $105,000 to $199,000, with those in the price range of $150,000 to $199,000 accounting for 26% of total sales. Single-family homes dominated the market with 60% of the total, followed by high-rises (20%), walkups (16%), villas (3%) and mixed projects (1%).

All price segments in all geographic markets on the island have been affected by the housing slump, Silvio López, vice president of Banco Popular’s construction group, said, adding the lower-priced housing developments have a far greater chance of selling than those units in the higher-priced brackets. The costlier the unit, the longer it takes to get it sold. In the Bayamón region, some 257 new housing units were sold in the first quarter of this year versus 414 units during the same period in 2008.

The Caguas region remained at with 194 units sold, while 63 units were sold in the Fajardo region during the first three months of this year versus 110 during same period in 2008.

In the Humacao region, 66 units were sold versus 379 in 2008. The Guayama region saw 35 units sold during the first quarter versus 96 during the same Home sales in the Aguadilla region tanked during the first quarter of this year, with 44 units sold versus 58 in 2008. In the Arecibo region, 144 units were sold during the first quarter of 2009 versus 102 in 2008, and in the Ponce region 277 units were sold during the first quarter of 2009 versus 155 during the same period in 2008.

In Hato Rey near San Juan’s financial district, only three housing units (all apartments) sold dur-
ing the first quarter versus 40 units during the same period last year.





DOWNWARD TREND EXPECTED TO CONTINUE

What really concerns Rafael Rojo, president of the Puerto Rico Home Builders Association, is not the steep drop in sales of new housing during the first quarter compared with last year’s sales, but the steady decline registered for three consecutive quarters and the risk that things could worsen. “If that trend continues and sales don’t pick up, by the time the second quarter ends June 30, the decline in sales could fall another 25%. We’re talking about serious numbers here,” Rojo warned. “On many occasions we say things are at a standstill and people may think we’re exaggerating, but in this case the market is really reaching the point of stalling.” The fall in new home sales actually dates back to before last year’s high mark in the second quarter.

The local housing market reached a peak in calendar year 2006 with 13,546 total new units sold, dropping to 11,099 in 2007 and 9,826 in 2008. Since 2007, mortgage originations have dropped sharply, delinquency rates have increased and banks have tightened their credit requirements. “There’s certainly enough excess inventory out there to last several more years, especially at this sales rate. It will take too long actually,” said Jay Casalduc, general manager of FirstMortgage.


Rojo indicated the industry is obviously concerned about the slump in sales, but at the same time hopeful that once consumer confidence is restored, home sales will pick up again. “There’s still a demand and a need for housing on the island, but there’s no certainty. Consumers are scared with what’s happening with the economy right now,” Rojo said.

Rojo noted that slumping homes sales have already taken a toll on several developers who have been forced to turn over projects to their banks while others have gone out of business altogether or filed for bankruptcy. “There’s no question we are already seeing those types of cases on the island. If banks begin to foreclose on projects on a larger scale, it’s going to be extremely difficult for the industry to recover, as the effects will be long-lasting,” he warned. Developers who had second and third phases of their current residential projects in the pipeline have been forced to put them on hold indefinitely, as they have not been able to completely sell the current inventory of newly built homes.




The effect on the economy of the housing slow-down is not limited to a surplus of new units sitting empty. New building has slowed to a crawl, taking a toll on much-needed jobs and sales of cement, tiles and other construction supplies. “What we’re seeing in the housing market is a reflection of what everyone is experiencing with the general economy of the island. It’s a very challenging environment to say the least,” said López. He added that the numbers from the ETI report coincide with those from the bank.

López said a trickle of potential home buyers continue to visit the new housing developments, but the vast majority of those visits are not turning into optioned home sales. “At the end of last year, which we labeled as a very complicated one, I estimated this year was going to be more challenging, but I can honestly say that it’s turning out to be much tougher and challenging than anyone expected,” López said.

Even the number of developers looking for construction financing at the bank has declined considerably, López noted. “We still have meetings with some developers regarding their new projects, but they’re certainly not knocking on my door with lots of new projects. Their main concern right now is to sell their existing projects,” he said.

With the much-touted $5 billion federal stimulus money yet to be felt in the island economy in a substantial way and most other industry sectors slumping, consumers remain very conservative about spending and skittish about Puerto Rico’s economy, López indicated. By the end of March, the island’s inflation rate had edged up 6%, the unemployment rate climbed to 14.7%, auto sales were down 25.5%, cement sales had declined 30%, delinquencies at banks reached 8.97%, bankruptcies increased 10%, exports declined 9.9% and imports dropped 14.1%. In other words, the nearly four-year old criollo recession is not showing signs of easing up.

EFFORTS ON GOING TO GET MARKET MOVING

FirstMortgage’s Casalduc said the few home sales that are taking place rely on markdowns, offers and incentives provided by developers and low interest rate financing deals by banks, but the financial institution has yet to see any clear signs of recovery in the new housing market. “We see a slight improvement in traffic at the projects, although not significantly more than three to six months ago. A slight increase, but nothing significant that would indicate improvement,” Casalduc said. Developers may have plans for the construction of new housing, but very few are seeking financing for them, according to Casalduc. “Developers are focusing right now on their existing projects and how to sell them,” he noted. López said Banco Popular is evaluating the very few new cases that come in very carefully, to protect not only the bank but also clients against a residential project that down the line could become a problem.

Developers and banks have integrated ongoing efforts to help the market absorb the excess inventory through increased sales. Banks are offering historically low interest rates on mortgages. There are sales promotions, advertising efforts and open houses. Developers are offering great incentives such as electric appliances, paying the down payment and even the closing costs, in some cases in conjunction with banks. “There’s still traffic, but it’s not enough. We need to stimulate the sale of existing homes more so that current home buyers can move up and purchase a new one,” Casalduc said.

A PERFECT STORM

Without question, the main element affecting the local housing market right now is consumer uncertainty over job stability (especially in the government sector) and the state of the local economy. Potential home buyers are also apprehensive about buying now for fear they will pay more in property taxes (expected to double) and higher legal fees on mortgage-related transactions. “All these government layoff announcements have many people nervous. Every week, all we hear about is the layoffs. It’s a negative message of uncertainty that has the housing market very nervous. You suddenly have 30,000 government employees, many prospective homebuyers, who don’t know if they’re going to be next. Suddenly you have 30,000 public employees out of the housing market, because theyíre not going to make a long-term investment in this cloud of uncertainty", Rojo said.

In addition to the potential 30,000 government employees expected to be laid off by the end of the calendar year, Rojo said it must be noted that another 7,000 or so private sector employees have lost their jobs over the past year. Certainly the same fear is in the private sector as well, he added. "It's very difficult to sell a long-term investment such as a house when there's this cloud of uncertainty over the market. We haven't reached bottom and until that happens, consumers will not come out to buy a home".

Rojo said several other elements have combined to pull the local housing market down to its current point. These include a flawed new housing incentives program and costlier mortgage-related transactions, thanks to a new and controversial Notary Law enacted late last year.

BANKING ON INCENTIVES

First of all, there's no doubt last year's housing incentives program was a success as nearly 10,000 residential units were moved out of the inventory. Had the government not provided the incentive, we would probably have a more serious problem on our hands right now, he said. Moving that inventory had a positive effect in avoiding a much bigger collapse of the market.

The housing incentives program of the previous administration provided a tax credit of 20%, or up to $25,000, for the purchase of a newly built home or apartment to be used as a main residence; up to 10% of the sale price, or up to $15,000, for the purchase of a newly built home or apartment to be used as a second home; and up to $10,000 for the purchase of an existing home or apartment.

The government allocated $220 million of taxpayers money for the tax credits for new residential purchases. Unfortunately, by the time the incentives program expired late last year and the Fortuño administration unveiled its replacement, local consumers were already "spoiled" by expectations of an incentive without having to give anything in return, Rojo said. "Breaking away from that was very hard for consumers, no doubt about it", he added. The Fortuño administrations plan included a $24 million government contribution to establish a $240 million fund with the private sector to assist eligible families in obtaining $25,000 toward the acquisition of a new home or $10,000 for an existing home. The money would be used as a down payment and obtained through a second mortgage on which home buyers wouldnít have to make payments on the principal or interest during the first 10 years of the loan.

Rojo credited the new program as ìextremely creative and efficientî since it addresses two of the main difficulties faced by potential home buyers right nowóno money available for a down payment and difficulty in qualifying for a mortgage. However, the program as approved early this year, had many flaws and restrictions which basically limited its scope and market, thus rendering it inoperative, he said.

Among other things, the new incentives program prohibited owners from renting the property and barred investors from participating. "Through an involuntary error, legislators wanted to regulate the interest rate on the second mortgage by setting a fixed rate and forcing the first mortgage to be higher than the second, therefore making the program obsolete," Rojo said.

Gov. Luis Fortuño signed amendments to the law two weeks ago correcting the interest rate issue on the second mortgage. "The fact that the program was fixed is a positive element looking forward, and we hope it will improve sales," Rojo said. López also believes the new housing incentives program is a good one and should help boost home sales, but it will all depend on how itís relaunched and remarketed and how it will be perceived by consumers. "We remain hopeful," he said.

Meanwhile, Casalduc insisted the program has its benefits, and the bank plans to promote it at specific projects. "It will all depend on the project. The incentive really helps those projects in the lower price ranges, but when it's a higher-priced unit, the assistance provided by the incentives program is not meaningful enough," Casalduc said. ì$25,000 has a much greater effect on a $150,000 purchase than on a $500,000.î

NOTARY LAW BOGGING DOWN SALES

Another element that has hindered the local housing market is the new Notary Law, which was signed by then-Gov. Aníbal Acevedo Vilá. In August after it was passed by both legislative chambers on the last day of session. In a nutshell, the law sets a nonnegotiable fixed 1% rate on the legal fees notaries charge for mortgage-related transactions. Although the 1% fee has been the industry standard for years, banks and notaries previously had negotiated a fee based on volume, with notaries usually charging a 0.5% fee that is included in the good-faith estimates provided by the financial institutions. Rojo said the aggregated costs the notary law imposes on home mortgage-related transactions increase substantially, making it more difficult for consumers to become homeowners. Although there have been discussions about reverting to the negotiated fee based on volume, the legislature has yet to act on it, said Rojo.

¿Qué es el reverse compra venta?

Sus hijos ya se fueron de su casa hace años y tienen sus familias. Sin embargo, usted sigue viviendo la propiedad de cuatro habitaciones, dos baños y medio, sin contar el espacioso “family room” y el patio. Según pasa el tiempo, ha notado que ya la casa le “queda muy grande” o se le hace difícil mantenerla.

¿Sabía que muchas personas que tienen sobre 62 años de edad se encuentran viviendo en propiedades muy grandes o muy costosas? ¿Qué pueden hacer estas personas al respecto?

Según la Realtor® y presidenta de TIRI GMAC Real Estate Gisela Castro, como en Puerto Rico no hay comunidades especiales para los envejecientes y sólo hay égidas, el gobierno de los Estados Unidos formuló dos programas para asistir a las personas de edad avanzada a que puedan obtener un hogar estable y sin la preocupación de hacer pagos mensuales: el “reverse mortgage” y el “reverse” compra venta.

El “reverse mortgage” funciona cuando uno es dueño de una propiedad. Ésta se tasa y dependiendo de la edad que tenga el propietario, entra a unas tablas que indican cuánto se le va a otorgar en una hipoteca “reverse”.

Por ejemplo, si tiene 75 años de edad, puede obtener hasta un 60 por ciento del valor de la propiedad en un préstamo sin pagos mensuales. Las personas que asumen la deuda luego de la muerte del deudor son los herederos, que pueden comprar la propiedad al banco, o el banco se queda con la propiedad.

Supongamos que su propiedad tiene un valor de $200,000 y usted tiene 75 años de edad: usted cualificaría para el 60 por ciento y el banco le puede otogar un “reverse mortgage” de $120,000. Si lo que debe la propiedad son unos $50,000, el banco le otorgará un sobrante de $60,000. Recuerde que usted no tendrá que volver a pagar hipoteca o pagos mensuales. Este programa se deja llevar por un cálculo de la expectativa de vida del individuo y el banco se asegura de que no esté sobre prestando basado en este cálculo. Esto permite que la propiedad se pueda vender sin que se adeude más de lo que vale.

Por otro lado, el “reverse” compraventa es parecido al “reverse mortgage”, pero se utiliza cuando se vende la propiedad y se aplica al comprar una nueva. En el “reverse mortgage”, la persona continua viviendo su propiedad sin tener que pagar hipoteca y disfruta del dinero prestado sin pagar mensualidad.

Por ejemplo, si usted vendió su propiedad en $250,000, tuvo un sobrante de $100,000 y se compró un apartamento de $150,000, el banco le podría otorgar un “reverse” compraventa basado en la edad y otorgarle un 60 por ciento del valor de la propiedad. Así que obtendría un “reverse” de $90,000 y de los $100,000 que le sobraron de la venta, entregaría $60,000 al banco y le sobrarían $40,000 para su uso y disfrute.

Con el “reverse” compraventa, la persona no se tiene que preocupar por pagar una mensualidad de hipoteca ni préstamo. Los herederos pueden comprar la propiedad al banco una vez muera el deudor y la cantidad adeudada se determina según un cálculo conservador que nunca va a sobrepasar el valor de lo prestado.

“Ésto es un producto único que viene a llenar unas necesidades para personas de edad avanzada que no tienen comunidades para ellos. El Gobierno Federal creó este sistema para estas personas no se queden sin comunidad”, comentó Castro.

El “reverse” compraventa surgió este año 2009 y en Puerto Rico se han cerrado dos casos y está por terminarse el tercero.

La Presidenta de TIRI aconsejó que las personas de 62 años en adelante localicen a su vendedor de bienes raíces y le soliciten más información sobre cómo esta herramienta puede ayudarles a disminuir sus gastos mensuales y preocupación.

Para más información, puede comunicarse con los expertos de TIRI GMAC al: 787-257-7777 (Carolina), 787-740-1300 (Bayamón), 787-993-0507 (Condado) y 787-789-0000 (Guaynabo).